作者：安麗芬 來源：21世紀經濟報道
站在房企背后，保險無疑是實力資金的代表，為房企高價拿地提供充足“彈藥”。
根據21世紀經濟報道記者研究，伴隨投資加碼和樓價上漲，險資們從中獲取的收益也非常可觀。
譬如以二季末作為結點，4家上市險企的投資性房地產金額合計達到440.7億元，較2013年二季末的258.67億元增幅達70%。其中，中國平安今年二季末投資性房地產以334.29億元位居A股之首，較2013年二季末增幅達到109%。
9月27日，在接受21世紀經濟報道記者采訪時，國務院發展研究中心金融研究所研究員朱俊生指出，險資進入房地產業的過程中，舉牌、股權投資、購置物業、關聯交易，政策上不存在壁壘。
但其同時提及，房地產業一旦出現拐點，比較令人擔心的是，屆時保險公司的資產質量是否會因此大幅惡化。
股權投資“輸血”拿地
盡管國家逐步放開險資在房地產領域的投資限制，但根據《保險資金運用管理暫行辦法》與《保險資金投資不動產暫行辦法》的規定，保險公司不得直接從事房地產開發建設，不得投資開發或者銷售商業住宅。
“規定所指不直接經營房地產相關業務，但作為投資者是可以的。比如股權投資、舉牌、購置物業、關聯交易，政策上不存在壁壘。不過，寶萬之爭與萬能險爭議以來，這些方面也加強了監管。” 國務院發展研究中心金融研究所研究員朱俊生對21世紀經濟報道記者表示。
雖然險資礙于政策錯過了過往幾波房價大漲的投資機會，但在本波房價低價大漲的浪潮中，精明的險企成為“大贏家”。不僅在二級市場頻頻舉牌房企，還通過控股、參股、聯營、合營的方式間接進入房地產開發。
據21世紀經濟報道記者梳理，在土地一級市場，險資與專業房企聯合成立項目公司拿地成為主流方式，甚至有時候險資達到控股，獲得更大的話語權。
“保險跨界房地產需要一定的投資人才儲備和資金積累的，要不然也有操作風險，畢竟傳統保險業對涉足房地產領域不一定熟悉。”朱俊生指出，因此尋求與房地產合作、共享收益便是一個高效的方式。
比如，2016年1月，因為樓市暴漲不得不實施限購的南京曾批復了“南京名萬置業有限公司No.2015G23地塊項目”規劃設計方案，根據南京市規劃局江寧分局公示，該地塊規劃總用地面積235.61畝，規劃總建筑面積約51萬平方米。
工商資料顯示，南京名萬置業成立于2015年8月，注冊資本35億元，兩大股東為南京錦昱華置業有限公司（持股51%，下稱錦昱華置業）和深圳聯新投資管理有限公司（持股49%，下稱深圳聯新）。21世紀經濟報道記者進一步查詢工商資料發現，錦昱華置業是龍湖地產旗下公司，而深圳聯新則是中國平安旗下公司。
這也意味著，南京名萬置業是中國平安與龍湖地產合作成立的項目公司，用來開發上述南京那塊土地。中國平安今年半年報顯示，投資南京名萬置業的長期股權投資為17.04億元。
另外，部分險資還與多家房產商聯合“拿地”。同樣在南京，2015年1月，中國平安旗下的深圳聯新還與另外三家地產商招商局地產、上海建工、朗詩集團等旗下公司合作成立了南京奧建置業有限公司（下稱南京奧建），注冊資本20億元。中國平安今年半年報顯示，投資南京奧建置業的長期股權投資為6.11億元。
根據上海建工公告，為合作開發南京河西南部21-11、12地塊項目，公司全資孫公司南京奧和房產開發有限公司（下稱南京奧和）于2014年1月31日與深圳聯新、南京博之鑫投資管理有限公司和招商局地產（南京）有限公司簽署《關于南京2014G52地塊之合作協議》，約定合資成立南京奧建，預計總投資55億元（含土地成本）。其中，該地塊由南京奧和于2014年10月以31億元競得。
另外，中國平安旗下公司深圳聯新還與青島萬科企業有限公司、龍湖地產旗下公司青島龍逸置業等合作成立青島萬毅置業有限公司，該公司為萬科未來城B地塊（青島原海晶化工廠B地塊）的開發商。
“在與多家房產商合作的方式中，險資基本以資方形式出現，給項目融資，等開發銷售完之后就會退出，最終得到股權投資的收益。” 同策咨詢研究總監張宏偉對21世紀經濟報道記者表示。
險資躁動、平安領銜
在過往房地產突發猛進的時期，險資進入房地產受到政策的嚴格監管。直至2014年5月，保監會開始實施的《保險資金運用管理暫行辦法》，理論上保險資金投資不動產的比例提高至30%，險企在房地產領域的投資才獲得松綁。自此，險企在房地產領域的投資突飛猛進。
險資通過股權投資的方式參與土地一級市場被實驗不存在政策壁壘后，便與專業房地產公司組成聯合體頻頻出擊一線城市以及核心城市，催生了多處地王。
比如今年平安與濱江集團聯合體以48.3億元在杭州拿下一地塊，刷新了區域地價新高；2015年，平安、華潤、首開以86.25億元拿下北京豐臺區白盆窯地塊，成為當時的新總價地王；2014年，生命人壽與佳兆業地產聯合體以54億元拿下深圳“巨無霸”地塊。
“中國平安等險資在一線城市、核心城市拿了不少地塊，這也說明險資對這類城市的優質物業還是非常看好的。”張宏偉指出，另外，主要原因還是險資有資產配置方面的需求。
根據21世紀經濟報道記者統計數據，二季末，4家上市險企的投資性房地產金額合計達到440.7億元，較2013年二季末的258.67億元增幅達70%。
其中，中國平安今年二季末投資性房地產以334.29億元位居A股之首，較2013年二季末增幅達到109%；新華保險今年二季末投資性房地產為31.74億元，較2013年二季末增加96.5%。另外，中國太保和中國人壽今年二季末投資性房地產分別為62.53億元和12.14億元，較三年前分別跌9%和10%。
對于高額的投資性房地產如何形成以及后期有何戰略打算，21世紀經濟報道記者向中國平安證券辦發了郵件，但截至發稿日未收到回復。
得益于房地產投資，險企們每年“穩穩”收獲租金。比如中國平安、中國太保今年上半年投資性房地產租金收入分別為7.93億元和2.81億元。
險資配置訴求與風險
有業內人士認為，險資入局房地產業后，將為后者帶來新的玩法。
朱俊生則認為，對房地產公司而言，主要是獲得了保險公司提供資本支持。保險業是金融業的一部分，相對于實體經濟，資金較為充裕，且籌資成本相對較低（當然有的公司賣的那種高收益、高營銷成本的短期限產品成本是不低的，會有利差損的風險）。如果股份占比相對比較高，成為戰略投資者，將對治理結構會有一定影響。甚至也許有保險公司通過投資地產業推動產融結合，做保險業上下游鏈條的整合，比如養老服務業等。
在機構人士看來，險資對于房地產的投資仍將持續。東吳證券首席證券分析師丁文韜發布保險行業2016年中報總結指出，“在當前低利率環境下，高收益固收類資產缺乏，而保險負債端的資金成本尚未開始顯著下降，資產配置壓力巨大；中小保險面臨利差損風險，保險面臨再投資風險。另外受國家外匯管制政策影響，險資海外投資難度大幅上升。長期來看，險資繼續提升權益類（包括H股）和商業地產配置是大趨勢。”
不過，險資大舉投資房地產業的風險也不容小覷。
“經濟下行，各個金融子市場的風險都在釋放，相對高收益、低風險的資產生成能力越來越弱，而保險業、特別是壽險業保費收入逆勢而上，新增資金以及原有資金再投資的壓力都很大，資產荒的壓力很大，在這種情況下，進入房市也是比較自然的事情，但確實存在較大的系統性風險。”朱俊生表示，大家都覺得房地產泡沫價格存在較大的泡沫，一旦出現拐點，屆時保險公司的資產質量是否會因此大幅惡化？這點其比較擔心。
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